조정대상지역이란?

정부에서 시장규제를 위해 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 규제지역을 확대하는 정책을 사용합니다. 그렇다면, 내가 살고 있는 지역이 투기과열지구 또는 조정지역이 되었다면 무엇이 달라질까요? 오늘은 조정대상지역이란 무엇인지 짚고 넘어가면서 규제지역이 되면 어떤 것이 바뀌는지에 대해서 정리해보았습니다.

 

주택청약 변경

첫번째는 청약에 대한 부분이 바뀐다는 것입니다. 비규제지역에서는 청약통장가입 1년만 지나도 청약이 가능했으며, 재당첨제한도 없었습니다. 세대원, 세대주 관계없이 청약이 가능했습니다. 그러나 투가과열지구나 조정지역으로 지정이 되면 청약통장 가입 2년이 지나야하고 또 세대주만 청약이 가능합니다.

 

재당첨제한기간 변경

또한 2020년 4월 17일 이후 분양하는 단지는 재당첨제한기한도 투기과열지구는 10년 조정대상지역은 7년으로 주어지게 됩니다. 참고로 조정대상지역 내에서도 분양가상한제지역이라면 재당첨제한기한은 10년이 되겠습니다. 물론 2020년 4월 17일 이전에 분양 받았던 이력이 있었다면 평형에 따라, 당첨된 지역에 따라 재당첨제한기간이 1년에서 최대 5년까지 적용이 되겠습니다. 수도권과밀억제권역 내에서 85제곱미터 이하로 분양받은 이력이 있다면 재당첨제한기간이 5년이고 85초과일 경우에는 3년입니다. 수도권과밀억제권역이 아닐 경우에는 85 이하가 3년, 85 초과는 1년에 해당이 되겠습니다.

 

중도금 대출 변경

청약에 당첨되어 중도금 대출에 있어서도 투기과열지구 혹은 조정대상지역이 되면 중도금 60% 중 40%만 대출이 실행이 가능합니다. 입주전까지 분양가 20% 정도 자금에서 더 필요하기 때문에 참고하시길 바랍니다.

 

청약 선정 범위

청약 당첨 선정 범위 또한 달라집니다. 조정대상지역일 경우에는 85제곱미터 이하는 가점제 75% / 추첨제 25%이며 85제곱미터 초과는 가점제 30% / 추첨제 70%로 해당이 됩니다. 공공분양과 민간분양마다 상이할 수 있는 점 양해부타드립니다.

 

세금 변경

조정대상지역이란? 세금적인 부분도 변경됩니다. 먼저 양도세를 한번 살펴보겠습니다. 규제지역이 되면 비규제지역과는 달리 실거주요건이 추가됩니다. 즉, 2년거주 2년 실거주를 해야된다는 것입니다. 실거주 2년을 해야 9억에 이하에 대한 아파트는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 주의해야할 점은 세대전체가 실거주해야하는 것을 원칙으로 합니다. 2주택일 경우에는 양도세율이 10%로 적용이되며 3주택은 20%입니다. 21년이후 부터는 분양권도 주택수에 포함이 됩니다. 1주택에 2년거주를 하셨더라도 분양권으로 인해 2주택이 되기 때문에 이 부분 유의하시길 바랍니다.

 

대출 변경

비규제지역에서는 주택담보대출 즉, LTV가 무주택일 경우는 70%까지 가능했으나, 조정대상지역일 경우 무주택세대일때 9억이하는 LTV 50%, 9억 초과는 LTV30%만 적용이 됩니다. 즉, 12억의 아파트를 구입하려고 할 경우 약 5억의 대출이 가능하겠습니다. (9억의 50% + 3억의 30%= 5.4억) * 기존대출이 있는 경우 대출한도는 더 줄어들 수 있습니다. 조정대상지역의 1주택자가 다른 주택을 매입을 하게 될 경우 기존주택을 2년안에 매도하는 조건으로 대출을 실행시켜줍니다. 그러나 조정지역도 대부분의 은행에서 1년안에 매도를 해야 대출을 해주는 경우가 많습니다. 2주택이상 보유세대는 대출이 전면 금지되어 있습니다.

 

일시적 1가구 2주택

일시적 1가구 2주택의 기간도 변경됩니다. 조정지역과 조정지역의 거래는 1년이내 매도를 해야하며 신규주택에 전입을 해야합니다.

 

자금조달계획서

비규제지역은 6억 초과에 대한 부분에만 자금조달계획서를 작성해야하나, 조정대상지역이란? 조정대상지역에서는 금액에 상관없이 자금조달계획서 제출이 의무화 됩니다.

 

 이 외로 추가로 변경되는 부분이 많으나, 간단하게 중요한 부분만 짚어보았습니다. 이상 조정대상지역이란에 대한 포스팅이었습니다.

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