2020년 상가임대차보호법 개정안 총정리

상가임대차보호법에 대해서 조금이라도 관심을 가지고 계신 분들이라면 이번 글을 통해서 임대차보호법에 관한 개념을 확실하게 정리해드리도록 하겠습니다. 지금 장사하시는 분들 경우에는 상가 건물에 임대차 계약을 세무서에 가서 사업자등록증도 내고 바로 즉시 확정일자도 받으셨을 겁니다. 지금 이 절차만으로도 대항력 하고 우선변제권을 갖추었습니다. 상가임대차 계약을 하고 영업을 시작하는 것만으로도 보호법을 적용받게 됩니다. 건물을 사용한 후 사업자등록증까지 발급을 하면 대항력을 갖추는 겁니다. 여기서 확정일자까지 받게 되면 우선변제권까지 획득하게 되는 것입니다. 창업하시는 분들 기본적으로 이 절차를 통해 꼭 진행을 하시길 바랍니다.

 

환산보증금?

환산보증금은 임대차보호법에서도 중요한 역할을 합니다. 기존에 있는 보증금과 월세를 보증금화 시켜서 전체 보증금으로 기준을 잡는 겁니다. 이렇게 기준을 잡아야지만 보호법에 적용을 받을 수 있는지 없는지 알 수 있습니다.

 

환산보증금= 보증금 + (월세 X100) 

 

정부에서 정해둔 임대차보호법이 있습니다. 이 범위 내에 있으면 적용이 되었으나, 초과가 되면 적용이 안된다는 점입니다. 

 

상가임대차보호법 역사

기존에 보호법이 없을 시기에는 민법의 임대차를 적용을 해서 임대인과 임차인의 분쟁을 해결을 했어야만 했는데, 자세하게 기재되어 있는 사항이 아니다 보니 임대인들은 변호사를 대부분 통해 진행을 하곤 했습니다. 반면에 월세를 내고 영업을 하고 있는 임차인 입장에서는 변호사 선임비용이 만만치 않다 보니, 임대인 쪽으로만 모든 힘이 쏠리게 되는 겁니다. 그렇게 시간이 자니면서 임차인들의 목소리가 커지면서 상가임대차보호법이 생기게 되었습니다. 어려운 임차인들을 보호하고자 나온 것이 환산보증금입니다. 그러나 논란이 계속 거세지면서

기준이 되는 환산보증금이 조금 무의미해져가고 있는 건 사실입니다. 

 

현재 정부해서 조정해둔 환산보증금은 서울 9억 원 이하, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만 원 이하, 광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주는 5억 4천만 원 이하 그 외의 지역은 3억 7천만 원 이하가 되겠습니다.

 

그러나 환산보증금 상관없이 법이 모두 적용이 되는 부분은 대항력, 계약갱신요구권, 그리고 권리금이 되겠습니다.

 

대항력은 계약 후 사용한 뒤 사업자등록증만 내면 대항력이 생깁니다. 그러나 대항력도 2가지 입니다.

- 첫 번째는 임대인이 변경되면 변경된 임대인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다. 단, 임대인이 변경됐을 때 임차인은 해제할 수 도 있고 유지를 할 수도 있습니다.

- 두 번째는 경매 시 후 순위 권리자보다 순위가 더 높습니다. 그러나 근저당권자가 순위 위에 있는 상태서 경매 나갔을 때 소유자가 바뀌어 나가라고 하면 나가야 합니다.

 

 

계약갱신요구권 : 임대인은 정당한 사유 없이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 재계약하자고 요청하면 그대로 진행을 해야 합니다.

여기서 정당한 사유는 월세를 3개월 연체를 하면 안 되며, 거짓과 부정한 방법으로 임차를 할 경우, 동의 없이 전대를 할 경우, 건물을 파손할 경우, 재건축을 할 경우로 해당이 되겠습니다.

 

또 10년 보장받는다는 얘기 많이 들으셨을 겁니다. 최초 계약일로부터 10년까지는 재계약이 가능하겠습니다. 2018년 10월 16일 이후에 신규계약을 하거나, 재계약에 한하여 10년 보장입니다.

 

권리금: 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 계약만료일까지 다른 새로운 임차인을 구하면 임대차 계약을 해주어야 합니다. 이것을 방해해서는 안되나, 계약갱신요구권의 정당한 사유가 있으면 계약을 하지 않아도 됩니다. 여기서 임대인의 방해행위는 임대인이 권리금을 따로 요구하거나 수수하는 행위, 임대인이 임차인들끼리 권리금 지급을 못하게 하는 행위, 임대인이 상당히 높은 액수를 요구하는 행위에 해당되겠습니다. 이런 행동을 할 경우에는 임대인에게 손해배상을 할 수 있습니다. 

상가임대차보호법 포스팅을 마치도록 하겠습니다.