재개발 재건축의 차이

부동산에서 가장 많이 들어보셨을 법한 것이 재건축과 재개발이 아닐까 싶습니다. 특히 부동산을 처음으로 접하시는 분들 혹은 아직 익숙하지 않으신 분들은 재개발 재건축의 차이를 잘 모르실 수 있습니다. 오늘 이 포스팅에서는 재개발과 재건축을 간단하고 명료하게 확실히 짚고 가겠습니다.

재건축 (reconstruction)

re- 다시  construction-건설하다 즉, 다시 건축하다

건물 소유자 즉, 집주인들이 조합을 형성하여 건물을 허물고 다시 짓는 행위를 말합니다. 대한민국의 아파트 특성상 평균 수명기간이 40년 가량 되지만, 날마다 발전되는 기술로 인해 사실상 수명의 기준점을 잠는 것은 점점 힘들어 질 수 밖에 없습니다. 재건축은 건물의 소유자들이 따로 진행하는 것이기 때문에 민간사업이라고 할 수 있습니다. 주택건설촉진법에 근거하여 노후화된 주택을 없애고 자율적으로 새로운 주택을 짓는 것입니다. 재건축 사업의 기본대상은 공동주택일 경우 300세대 이상, 단독주택일 경우에는 200호 이상 혹은 부지면적이 10,000㎡이 되겠습니다. 또 가장 중요한 안전진단을 통과해야지만 재건축 실행이 됩니다. 안전진단의 기준은 점점 어려워지고 있기 때문에 충족되려면 향후에는 더욱 더 긴 시간이 소요되지 않을까 싶습니다.

재개발 ( redevelopment)

re- 다시 development- 개발하다, 다시 개발하다.

주거환경, 시설이 낙후된 곳을 지역 전체적으로 개발하는 행위입니다. 오랜 시간을 거쳐 낙후된 주택들이 밀집되어 이루어지는 지역을 재개발구역으로 지정하여 주택은 물론이며 도로, 공공시설, 학교 등 정비기반시설이 열악한 곳을 재정비하는 공공사업입니다. 재개발은 안전진단 없이 사업인가 - 관리처분 - 착공 등의 절차를 거쳐서 이루어집니다.

 

재개발 재건축의 차이 중 절차는 크게 다른점이 없으나, 하나는 민간사업 성향을 크게 띄며 다른 하나는 공공사업에 더 가깝다는 것입니다.

또 재건축 같은 경우에는 일정한 비율의 조합원 동의를 얻어야 하는데, 이 조합원 동의로 인해 시간이 많이 지체되기도 합니다. 그래서 재건축은 조합원이 되기 싫으면 매도 청구가 가능하기 때문에 본인의 의지로 판단하여 결정을 할 수 있습니다. 그러나 반대로 재개발은 강제조합원이기 때문에 소수의 조합원이 반대를 하더라도 사업이 강제로 진행이 됩니다. 물론 재개발의 보상은 재건축 보다 많습니다.

 

또 재건축은 초과이익환수제라는 것이 있습니다. 예를들어 재건축 대상 건물이 저이지는 동안 시세가 오를 경우 일정한 부분을 국가에 다시 반납해야 합니다. 한 사람당 발생되는 시세차익이 3000만원을 초과한 경우에는 최대 50%를 반환해야 합니다.

 

사실 재건축과 재개발은 이게 좋다, 나쁘다 하고 판단하기 보다는 지역에따라, 상황에따라 달라지기 마련입니다. 재건축과 재개발은 시간적 요소도 상당히 많이 지체되는 투자이기 때문에 섣불리 들어가시는 것 보다는 전문가의 도움을 통해서 진행하시거나, 좀 더 심오한 과정을 배운 후 접근하시는 것이 좋습니다.