분양권 양도소득세 계산법 확인하기

분양권은 주택이 아니라 주택을 취득하게 된 권리입니다. 주택이 아니기 때문에 오래 보유를 해도 비과세 혜택이 주어지지 않습니다. 그러나 주택과 분양권이 함께 있을 경우에는 상황에 따라 주택으로 간주합니다. 먼저 분양권 양도세율은 어떻게 측정이 되는 지 알아보겠습니다. 분양권 양도세는 이전에 비해 세금이 많아졌으나 계산 방법은 간단해졌습니다. 이전까지는 분양권을 2년이상 보유하면 기본세율을 적용받아 양도차익에 비해 비교적 적은 세금이 부과가 되었습니다. 그러나 가장 최근 새로운 개정안에서는 2년이상 보유를 해도 일괄적으로 60%의 세율을 적용합니다. 기본 공제 항목도 따로 있지 않아, 양도차익에 그저 60%를 곱하면 됩니다. 훨씬 간단해진 계산법입니다.

다음은 분양권 양도소득세 세율 인상안을 살펴보겠습니다.

구분		현행			개선
		주택 외 부동산	주택/입주권	분양권	주택/입주권	분양권
보유기간	1년 미만	50%	40%	조정대상지역 50% 기타지역 기본세율	70%	70%
	2년 미만	40%	기본세율		80%	60%
	2년 이상	기본세율	기본세율		기본세율

현행은 가장 높은 세율이 50%입니다. 그러나 개정된 법안은 1년 미만 양도할 경우 무려 70%의 세율이 부과됩니다. 양도차익에 70%세율까지 이런저런 복비까지 더하면 정말 남지 않을 것으로 보입니다. 현행은 조정대상지역의 분양권을 기간에 상관없이 양도할경우 50%의 세율이 적용됐습니다. 조정대상지역이 아닌, 즉 비조정대상지역(기타지역)의 분양권은 기본세율이 적용 되었습니다. 그러나 이번 2020년도 개정된 내용으로는 1년미만 분양권에 대해서는 70% 이며, 1-2년 이상 된 분양권은 60%의 세율로 적용이 됩니다. 해당 개정안은 2021년 6월 1일까지 시행유예합니다.

 

분양권 양도소득세의 기본세율은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

과세표준	양도소득세 세율	누진공제액
~1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 ~4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
1억5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

그러면 분양권 양도소득세 계산을 해보면서 실제로 얼마정도 차이가 나는지 하나씩 예를들어 살펴보겠습니다.

 

<현행>

1) 분양가 3억, 프리미엄 1억인 기타지역에 있는 분양권을 2021년 6월 1일 이전에 매도할 경우 계산법은 아래와 같습니다.

1억 X 35%(기본세율) - 누진공제 1,490만원 = 2010만원 + 지방세 10% = 약 2211만원

프리미엄이 1억이 있는 분양권일 경우 총 양도세는 약 2211만원입니다. 보유 기간에 상관없이 약 2211만원이 됩니다. 실제로 발생한 차익은 7789만원입니다.

 

2) 분양가 3억, 프리미엄 1억인 조정대상지역에 있는 분양권을 2021년 6월 1일 이전에 매도할 경우 계산법은 아래와 같습니다.

1억 X 50% = 5000만원 + 지방세 10% = 5500만원

조정대상지역에 있는 프리미엄 1억인 분양권일 경우에도 마찬가지로 보유기간과 상관없이 21년 6월 이전에 매도할 경우에는 50%의 세율이 적용된 약 5500만원의 양도세가 부과됩니다. 세금을 제외한 자신이 실제로 얻은 차익은 약 4500만원이 됩니다.

 

그 다음으로는 개정된 양도세를 살펴보겠습니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용이 됩니다.

<개선>

1) 분양가 3억, 프리미엄 1억인 분양권을 1년 이내에 양도할 경우 계산법은 아래와 같습니다.

1억 X 70% = 7000만원 + 지방세 10% = 7700만원

지역 상관없이 1년미만 보유한 1억의 프리미엄이 생긴 분양권을 양도할 경우에는 약 7700만원의 세금이 부과됩니다. 그렇게 되면 자신이 실제로 얻은 차익은 약 2300만원입니다.

 

2) 분양가 3억, 프리미엄 1억인 분양권을 1년 후 양도할 경우 계산법은 아래와 같습니다.

1억 X 60% = 6000만원 + 지방세 10% = 6600만원

지역 상관없이 1년 이상 보유한 1억의 프리미엄이 있는 분양권을 양도하게 되면 약 6600만원의 세금이 부과됩니다. 실제로 얻은 차익은 약 3400만원이 되겠습니다.

 

해당 분양권 양도소득세 계산은 기타 필요경비를 다 제외하고 계산이 되었습니다.

 

분양권은 주택으로 간주가 되기 때문에 분양권이 있는 상태에서 주택을 양도하면 2주택으로 과세가 될 수 있습니다. 2020년 이전에 계약한 분양권에 대해서는 주택으로 인정이 되지 않으나, 2020년 이후 계약분부터는 주택으로 간주합니다.상황에따라, 최초 계약일에따라 분양권이 주택수로 포함이 될 수 있기 때문에 잘 살펴보셔야 합니다.