부동산 보유세 계산하는 방법

부동산 보유세는 재산세와 종부세가 대표적입니다. 재산세와 보유세를 직접 계산해보실 수 있도록 쉽게 정리를 해드리겠습니다.

보유세(재산세/종부세) 납부기간입니다.

재산세는 일 년에 2번 7월과 9월에 납부를 하게 됩니다. 주택분 재산세 반, 그리고 건물분 재산세는 7월 16일부터 31일까지 납부를 합니다. 나머지 주택분 재산세 반과 토지분 재산세는 9월 16일부터 31일까지 납부를 합니다.

 

종부세는 6월 1일 과세기준일을 기준으로 당해 12월 1일에서 12월 15에 납부를 합니다. 즉, 6월 1일이 공시 가격이 형성이 되기 때문에 그 공시 가격을 기준으로 종부세를 산출하여 12월에 납부를 하는 것입니다.

 

부동산 보유세 각각 산출방식입니다.

재산세

공시가격

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공정시장가액비율

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재산세 세율

재산세는 공시 가격에 공정시장가액비율과 재산세 세율을 곱해서 산정한 금액입니다.

 

종합부동산세

공시가격합계

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과세기준금액

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공정시장가액비율

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종합부동산 세율

종합부동산세는 공시 가격 합계에서 과세기준금액을 뺀 후 공정시장가액비율과 종합부동산 세율을 곱해서 만들어집니다.

 

▶ 공시 가격 확인은 한국감정원 사이트의 부동산 공시 가격 알리미를 통해 공동주택, 단독주택 등의 공시 가격을 확인하실 수 있습니다.

 

▶ 과세기준 금액은 아래의 표를 살펴보시면 됩니다.

대상	과세기준 금액	근거
주택(부속토지포함)	6억원	종합부동산 세법 제 8조
	9억원(1세대 1주택)
종합 합산토지	5억원	종합부동산 세법 제 12조
별도 합산토지 (상가, 사무실 부속토지 등)	80억원

주택의 경우에는 6억 원, 1세대 1 주택의 경우에는 9억 원입니다.

 

▶ 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시 가격의 비율입니다.

종합부동산세 같은 경우에는 19년 85% > 20년 90% >21년 95% > 22년 100%으로 되어 있습니다. 종합부동산법 시행령 제2조의 4에 나와있습니다.

 

▶ 재산세 같은 경우에는 명칭을 시가표준액으로 표현합니다. 토지 및 건축물인 경우에는 시가표준액의 70% 주택에 대한 것은 시가표준액의 60%로 설정이 되어 있습니다. 여기에 관한 근거는 지방세법 시행령 제109조에 나와 있습니다.

 

▶ 종합부동산 세율입니다. 해당 내용은 새로 개정된 내용이며 21년 종합부동산세 과세분부터 적용됩니다.

주택(일반)		(조정2,3주택이상) (비조정 3주택이상)		종합합산토지분		별도합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율	과세표준	세율
3억원 이하	0.6%	3억원 이하	1.2%	15억 이하	1%	200억원 이하	0.5%
6억원 이하	0.8%	6억원 이하	1.6%
12억원 이하	1.2%	12억원 이하	2.2%	45억 이하	2%	400억원 이하	0.6%
50억원 이하	1.6%	50억원 이하	3.6%
94억원 이하	2.2%	94억원 이하	5.0%	45억 초과	3%	400억원 초과	0.7%
94억원 초과	3.0%	94억원 초과	6.0%

 

▶ 부동산 보유세 공세 사유입니다. 종합부동산세법 제9조 6항에 나와있습니다.

공제사유로는 장기보유 특별공제와 연령별 공제로 나누어집니다.

장기보유특별공제		연령별 공제
보유기간	공제율	나이	공제율
5년 이상	20%	60세 이상	10%
10년 이상	40%	65세 이상	20%
15년 이상	50%	70세 이상	30%

연령별 공제가 향후 개선이 될 예정이며 개선이 되면 10~30%의 공제율을 10%씩 상향하여 20%~40%로 형성이 됩니다. 또한 장기보유와 연령별 공제 최대 합산율을 기존 70%에서 80%로 확대될 예정입니다.

 

부동산 보유세인 재산세, 종부세 각각 산출하는 방법입니다. 해당 방법 순서대로 각각 구간에 맞는 세율을 적용하여 계산하시면 됩니다. 부동산 세금은 점점 복잡하고 어려워지다 보니 특히나 금액이 큰 경우에는 전문가를 통해서 확인하시는 것이 가장 안전합니다. 세금이 늦어질 경우에는 가산세까지 부과될 수 있으니 특히나 조심하셔야 합니다.

 

요즘은 정말 이런저런 규제로 부동산이 점점 어려워지는 것 같습니다. 저 또한 매번 새로운 개정안을 따라가기에 벅찬 부분도 있습니다. 여담으로 요즘은 전문가들도 바로바로 산출이 어려워졌다고 합니다. 그만큼 개인이 계산하기는 힘든 부분이 있으나, 오늘 이 포스팅이 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.