대치동 은마 아파트와 617대책

은마 아파트, 강남 부동산에 관심이 조금이라도 있다고 하시는 분들은 다 아실법한 재건축 예정인 아파트입니다. 엄청난 대단지, 대장 아파트가 바뀌기 전까지는 강남의 상징이기도 했습니다. 문제는 재건축 예정이 무려 20년이나 되어 가고 있다는 것입니다. 617 대책이 은마에 어떠한 영향을 끼쳤는지 알아보기에 앞서 먼저 은마에 대해서 한 번 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.

대치동 은마 아파트

28개 동이 14층으로 구성이 되어 있으며 총 4천 세대가 넘는 세대입니다. 1978에 모집을 하고 1979년에 준공을 하고 지금은 43살이나 된 아파트입니다. 당시 최초 분양가는 31평형이 1847만 5000원 34평형이 2034만 5000원이었습니다. 지금은 분양가가 15억~20억을 이르다 보니 언론에서도 많이 보도가 되어 이슈가 되었습니다. 1976년 경기고등학교가 강남으로 이전을 하면서 대치동이 교육의 열기로 뜨거웠습니다. 경기고등학교는 서울대생만 30% 1/3의 비율로 입학을 하는 곳입니다. 그렇다 보니 강남 은마아파트가 사람들에게 인식이 더 깊어지며 강남의 상징성이 강했던 아파트입니다.

 

사람들이 이렇게나 감탄하는 은마아파트, 70년도에 지여진 40년이 넘은 아파트, 요새 젊은 사람들은 상상도 불가한 아파트의 내부 모습입니다. 워낙 낙후되어 있다 보니 바퀴벌레, 각종 해충은 물론이며 1달에 한 번씩 물이 끊겨 미리 물을 받앙 놓아야 한다고 합니다. 입구만 보아도 상당히 낙후된 것이 보입니다. 또 주차장은 지상밖에 없다 보니 출퇴근 시간만 되면 주차로 치열한 경쟁을 벌이기도 합니다. 4천 세대가 넘는 아파트인데 지하주차장은 없으며, 아파트 단지 내에 있는 지상 주차장뿐입니다.

은마 아파트 재건축 심의

1996년부터 재건축에 대한 움직임을 보였습니다. 아파트의 규모, 입지 등 어느 하나 빠지는 것이 없다 보니 재건축에 대한 자신감은 상당했습니다. 그렇게 11년쯤에 49층을 결의했습니다. 15년에 단지 내 15M 도로를 폐지하고 16년에 50층으로 한층 더 업그레이드가 되었습니다. 그러나 17년도에 각종 부동산 대책이 터지면서 강남 일대 재건축 건이 모조리 낙방이 되었습니다. 그렇게 주춤하던 은마아파트는 뒤늦게 35층으로 다시 결의를 했습니다. 그러나 서울시에서 더 시 한번 거절을 했으며. 결국 19년 은마 시설을 대폭 수선하였습니다. 이 말은 즉, 한동안은 재건축이 불가하겠다 하는 간접적인 의미이기도 합니다.

617 대책 이후 은마 아파트

현재 상황은 말 그대로 정말 큰일 났다,라고 할 수 있습니다. 19년도 분양가 상한제로 주춤했던 아파트였지만, 지금은 매물이 쏟아지느라 바쁜 곳이기도 합니다. 실제로 617 대책 이후 아파트 값이 최대 2억 원 급하락했습니다. 재건축 현장은 기존에 있는 대책으로도 상당히 복잡합니다. 그러나 617 대책에 안전진단을 강화하는 등, 2년의 실거주 요건까지 추가가 되며 재건축 현장들은 멘붕과도 가까운 상황입니다. 특히나 지금 사업을 빨리 추진해야 하는 은마의 경우 거이 진퇴양난의 상황과 가깝습니다.

 

수도권 투기 과열지구에서 재건축 단지에 2년 거주요건을 추가함에 따라 희비가 교차할 것으로 예상이 됩니다. 우선 안전진단이 되지 않은 전형적인 초기 단지는 안전진단 자체의 권한도 시도지사로 격상이 됐기 때문에 그 자체부터 힘겨워질 것입니다. 재건축 같은 경우는 사흘 연한이 30년에서 40년 정도로 늦어지는 그런 현상도 나타날 것으로 보입니다. 이런 재건축 단지의 사업 추진이 단계별로 차별화되면서 다소 전체적인 사업은 좀 지체되는 그런 현상이 나타날 것으로 보입니다. 추가적으로 잠실/삼성/대치/청담동에서 집을 구매하시려면 허가를 받아야 한다는 점입니다.  갭 투자는 불가능하고 무조건 2년 실거주하셔야 합니다. 토지거래허가제를 무시하시고 구매를 하실 경우에는 법적 절차에 거쳐 징역까지 살 수도 있기 때문에 꼭 주의하셔야 합니다.

 

은마 아파트는 많은 분들이 투기목적으로 세입자에게 임대를 주고 계십니다. 조합원이 설립이 되기 전, 아파트를 팔아야 하는데 세입자가 있다 보니 그러지도 못하는 상황입니다. 그렇게 조합원 설립이 되면 조합원 지위 양도 금지 문제로 또 팔지를 못합니다. 그렇게 강제로 현금청산이 되는 상황이 벌어질 수 있다는 것입니다.