상가주택 매매시 주의사항 확인하기

당장은 아니더라도 조만간 곧 상가건물을 매매하시는 분들이 있으시다면 꼭 확인하셔야 할 내용들이 있습니다. 요즘 특히나 경기가 많이 침체되어 공실이 많아 나와 매각을 고려하시는 분들이 많습니다. 이러한 상황으로 이번 포스팅에서는 부동산 계약서 작성 시 주의사항 및 세금적인 부분에서도 주의해야 할 점을 전체적으로 살펴보겠습니다.

 

먼저 부동산 계약서 장성할 시 특약사항에 꼭 빠지면 안 되는 항목이 있습니다. 항목을 하나라도 빠뜨리더라도 수천만 원의 손해가 생길 수 있습니다. 우리가 상가주택을 살 때 건물과 토지의 값이 다 포함이 되어 있습니다. 그렇기 때문에 건물에 대한 부가세라는 것이 있습니다. 부가세는 건물 값의 10% 정도 됩니다. 상가주택 매매계약서를 작성할 시 부가가치세(부가세)에 대한 내용을 추가 작성하지 않을 경우 총금액에 부가세가 포함된 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 부가세 별도라는 것은 꼭 명시를 해두셔야 합니다. 그렇지 않으면 부가세를 매도인이 직접 다 내셔야 할 수도 있습니다.

 

▶어떻게 적어야할 지 잘 모르시는 분들, 특약란에 '부가세 별도' 혹은 '부가가치세(부가세)는 매수자가 부담한다'라고만 기재를 해주시면 됩니다.

 

매수자분들은 건물에 대한 부가세가 많이 부담스러우실 거라고 생각됩니다. 부가세를 안낼 수 있는 방법도 있습니다. 바로 포괄양도양수 계약을 말하는데, 이것은 있는 그대로의 조건들을 다 승계해준다는 것입니다. 이런 식으로 계약을 많이 하고 계십니다.

그다음으로는 상가주택 매매 시 주의해야 할 세법에 대해서 살펴보겠습니다. 상가주택 매매에서 가장 중요한 세법은 바로 1세대 1 주택 비과세가 나일까 싶습니다. 1세대 1 주택에 해당된다면 9억 원까지 세금이 없습니다. 9억 원이 넘더라도 장기보유 특별공제를 잘 활용하시면 됩니다. 많은 분들이 알고 계시겠지만 원칙은 보유기간이 2년 이상입니다. 살지 않아도 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나 조정대상지역일 경우에는 거주기간 2년을 충족하셔야 합니다.

 

▶여기서 주의해야 할 점이 주택면적이 상가보다 커야지 전체 비과세가 가능합니다. 주택면적이 상가면적보다 작거나 같다면 각각 따로 봅니다. 작은 면적이라도, 한평이라도 커도 비과세가 가능합니다. 즉, 상가와 주택의 면적이 같거나 상가가 더 클 경우에는 이 혜택을 적용받을 수 없습니다.

 

상가주택에서 특히 옥상에 옥탑방을 지으시는 분들도 많이 계실 겁니다. 건축법상 옥탑방은 불법이지만, 옥탑방의 면적도 포함을 시킬 수 있습니다. 그러나 다가구주택의 요건을 부합해야 합니다. 주택의 층수가 3층 이하로 구성이 돼야 합니다. 옥탑방으로 인해 3층 이상 초과되신 분들은 다가구주택의 요건에 부합하지 않습니다.

 

그러나 22년 1월 1일부터는 주택의 면적이 커도 주택과 상가를 따로 봅니다. 즉, 전체 비과세가 적용이 되지 않는다는 것입니다. 21년 말 양도분까지는 이 혜택이 아직 남아있기 때문에 매도를 희망하시는 분들은 지금 빨리 계획을 세우시는 게 좋습니다. 특히나 상가주택은 부동산 중에서도 큰 매물이기 때문에 시간이 조금 오래 걸린다는 점까지 참고하셔서 계획을 여유롭게 세우시는 것이 좋습니다.

 

많은 분들께서 상가주택을 가지고 계시지만, 이자에 세금에 많은 번거로움과 고뇌를 앓고 계실 것 같습니다. 그렇기 때문에 처분을 희망하시는 분들이 늘어나는 것도 사실인데, 좋은 입지에, 좋은 수익이 들어오는 곳들은 아직도 호황입니다. 특히나 점점 가면 갈수록 강력해지는 부동산 규제로 여러 채보다는 잘 키운 하나, 똘똘한 한 채가 적절하지 않을까 싶습니다.